I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare rilanciati in questi giorni dai quotidiani raccontano un ribaltamento: in due capoluoghi su cinque il canone concordato medio ha superato quello libero. Per molti proprietari sembra la conferma che l’affitto a canone concordato sia diventato l’opzione più redditizia. Per molti inquilini, la sensazione opposta.
Entrambe le letture partono dallo stesso equivoco. Un affitto a canone concordato non è un affitto il cui prezzo lo decidono le parti.
Il canone non lo scelgono proprietario e inquilino
Il contratto concordato nasce dall’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e vive dentro gli accordi territoriali firmati, Comune per Comune, dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Quegli accordi non indicano un numero. Indicano fasce di oscillazione. A costruirle sono zona urbana, superficie, stato dell’immobile, ascensore, arredo, spazi esterni, classe energetica. Il canone legittimo è quello che cade dentro la fascia corrispondente a quel preciso appartamento.
Due appartamenti sullo stesso pianerottolo, uno ristrutturato e uno da rinfrescare, possono quindi avere massimali diversi. La fascia si costruisce sull’immobile, non sulla via.
Ecco perché il sorpasso statistico dice meno di quanto sembri. In alcune città le fasce sono state aggiornate di recente. Riflettono quindi valori più alti di un mercato libero che, nello stesso quartiere, si è raffreddato. Il numero medio sale, la regola resta identica.
Affitto a canone concordato: che cosa rischia chi sfora la fascia
Qui la questione smette di essere statistica e diventa giudiziaria.
Se il canone pattuito supera quello ricavabile dall’accordo territoriale, il contratto non diventa nullo, ma l’inquilino può chiederne la riconduzione. L’articolo 13 della legge 431/1998 gli consente di rivolgersi al giudice perché la locazione sia ricondotta alle condizioni di legge. Il tribunale determina il canone dovuto e ordina la restituzione delle somme versate in eccesso.
Lo stesso articolo colpisce con la nullità ogni pattuizione diretta a fissare un importo superiore a quello del contratto scritto e registrato. Al conduttore spetta poi un’azione di ripetizione, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
Anche il conduttore, però, ha un onere. La riconduzione non scatta da sola: va chiesta, dimostrando che il canone pagato eccede la fascia applicabile a quell’immobile. Vanno quindi ricostruite zona, metratura e dotazioni, e confrontate con le tabelle del Comune. Chi si limita a dire che l’affitto è troppo caro non ottiene nulla.
Tradotto per chi affitta: un canone gonfiato non produce un guadagno stabile. Produce un debito potenziale. E si presenta quasi sempre nel momento peggiore, quando il rapporto si è già incrinato o è in corso uno sfratto.
La scena è ricorrente nelle aule. Il proprietario chiede il rilascio per morosità e si sente opporre la riconduzione del canone. A quel punto i conti vanno rifatti dall’inizio del rapporto, e la morosità contestata può ridursi o sparire.
L’attestazione di conformità non è un timbro
C’è poi il capitolo fiscale, che nella pratica genera più danni del primo.
Le agevolazioni legate all’affitto a canone concordato non sono automatiche. Nei contratti non assistiti dalle associazioni serve l’attestazione di conformità rilasciata da un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale. È il documento che certifica che quel canone e quelle clausole rispettano l’accordo del Comune.
Senza attestazione valida il proprietario resta esposto alla decadenza dalle agevolazioni. Saltano la cedolare secca al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa, la riduzione dell’imposta di registro, gli sconti IMU deliberati dal Comune. Il recupero fiscale arriva anni dopo, con sanzioni e interessi, su un contratto ormai rinnovato.
Nella pratica il problema non è quasi mai l’assenza dell’attestazione. È la sua genericità. Un documento che certifica un canone diverso da quello scritto in contratto, o costruito su caratteristiche che nessuno ha verificato, in sede di controllo regge poco.
I quattro controlli prima di firmare un affitto a canone concordato
Chi sta per stipulare, o ha già in corso, un affitto a canone concordato dovrebbe verificare quattro cose.
- L’accordo territoriale in vigore nel Comune. Molti calcoli girano ancora su versioni superate.
- La fascia di oscillazione applicabile a quell’immobile, ricostruita su caratteristiche reali e documentabili, non dichiarate a memoria.
- L’attestazione di conformità, quando il contratto non è assistito, e la sua coerenza con il testo effettivamente firmato.
- La registrazione e l’opzione fiscale, perché un’agevolazione non esercitata correttamente non si recupera in un secondo momento.
Il numero non basta, serve il documento
Il sorpasso sul canone libero non rende il concordato più conveniente né più rischioso. Rende più costoso l’errore, perché su canoni più alti la differenza da restituire cresce e l’agevolazione persa pesa di più.
Un affitto a canone concordato costruito bene resta uno degli strumenti più solidi del mercato. Reddito tassato al 10%, durata prevedibile, minore conflittualità. Costruito guardando il mercato invece dell’accordo territoriale, diventa un contenzioso rinviato.
Fai verificare il tuo contratto prima che lo faccia un giudice
Un canone concordato si regge o crolla sui documenti. Accordo territoriale, attestazione di conformità, contratto registrato: bastano questi tre atti per sapere se il tuo canone è difendibile.
L’Avv. Valentina Greco assiste proprietari e inquilini nel contenzioso sulle locazioni. In una consulenza dedicata al tuo caso ottieni tre risposte precise: se il canone rientra nella fascia, quanto rischi di dover restituire, quali agevolazioni sono ancora recuperabili.
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Sullo stesso tema puoi leggere anche l’approfondimento sugli errori nel calcolo del canone concordato a Roma.
