Locazione a rischio: gli errori più comuni che possono costare cari al proprietario
Perché parlare di locazioni a rischio Molti proprietari immobiliari stipulano un contratto di locazione utilizzando spesso modelli standard o clausole non aggiornate, convinti che basti “fare come si è sempre fatto”. In realtà, anche piccoli errori possono generare conseguenze economiche rilevanti. Il rischio non è immediato, ma emerge nel tempo, spesso quando il rapporto con il conduttore si deteriora. Quando un contratto di locazione può essere irregolare Un contratto può risultare irregolare in diverse situazioni. Le più frequenti sono: canone non conforme agli accordi territoriali nei contratti a canone concordato; mancata o tardiva registrazione della locazione; clausole nulle vietate dalla legge; firma del contratto da parte di soggetti privi di poteri; testi contrattuali incompleti o poco chiari. Non ogni irregolarità comporta la nullità del contratto. Tuttavia, tutte queste situazioni espongono il proprietario a rischi concreti. Cosa rischia davvero il proprietario nella locazione I rischi della locazione sono spesso sottovalutati. In particolare, il proprietario può subire: rideterminazione giudiziale del canone di locazione; obbligo di restituzione delle somme percepite in eccesso; imposizione di una durata contrattuale diversa da quella voluta; criticità fiscali e accertamenti. Ignorare il problema peggiora la situazione. I falsi miti più diffusi sulla locazione Nella pratica, molti proprietari agiscono sulla base di convinzioni errate, tra cui: pensare che un’irregolarità annulli ogni possibilità di difesa; credere che sia meglio non intervenire per evitare conflitti; ritenere che, una volta firmato il contratto di locazione, sia sempre troppo tardi per rimediare. In realtà, molte locazioni a rischio possono essere gestite prima che diventino un contenzioso. Prevenzione e tutela del patrimonio immobiliare La vera tutela del patrimonio immobiliare nasce dalla prevenzione. In particolare, attraverso: verifica legale preventiva del contratto di locazione; correzione delle clausole critiche; accordi integrativi tra le parti; utilizzo consapevole della mediazione. Intervenire per tempo consente di proteggere il valore economico dell’immobile e la stabilità del rapporto locatizio. Conclusioni Una locazione mal gestita può trasformarsi in un problema serio. Se invece il contratto è ben predisposto, diventa uno strumento di tutela e stabilità. Agire prima è sempre la scelta più efficace. Se sei proprietario di un immobile e hai dubbi sulla regolarità del tuo contratto di locazione, leggi attentamente questo articolo. Se riconosci una situazione simile alla tua, compila il form sotto l’articolo per prenotare una consulenza con l’Avvocato Valentina Greco e valutare come tutelare correttamente il tuo patrimonio immobiliare.
Locazione commerciale: indennità di avviamento commerciale, quando spetta?
Quando si parla di locazione commerciale, uno degli aspetti più delicati, sia per i proprietari che per gli inquilini, è l’indennità di avviamento commerciale. Si tratta di un tema spesso sottovalutato, che può avere conseguenze economiche rilevanti. In questo articolo spiego in modo chiaro e pratico cos’è l’indennità di avviamento, quando spetta al conduttore e in quali casi, invece, non è dovuta. Che cos’è l’indennità di avviamento commerciale nella locazione commerciale L’indennità di avviamento commerciale è una somma di denaro che il locatore deve corrispondere al conduttore quando il contratto di locazione commerciale termina per scelta del proprietario e non dell’inquilino. La ratio è semplice: chi svolge un’attività commerciale in un immobile costruisce nel tempo un valore economico legato al luogo, come clientela, visibilità e reputazione. Se il conduttore è costretto a lasciare il locale, perde questo valore. L’indennità di avviamento serve proprio a compensare tale perdita. A quanto ammonta l’indennità di avviamento Nella locazione commerciale, l’indennità di avviamento è quantificata dalla legge in questo modo: 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione per la maggior parte delle attività commerciali (negozi, uffici aperti al pubblico, studi); 21 mensilità per le attività alberghiere e assimilate (hotel, pensioni, strutture ricettive). Il calcolo si basa sull’ultimo canone effettivamente pagato, non su quello iniziale previsto dal contratto. Quando spetta l’indennità di avviamento nella locazione commerciale L’indennità di avviamento spetta al conduttore quando ricorrono tutte queste condizioni: il contratto di locazione commerciale giunge a scadenza naturale; il proprietario decide di non rinnovare il contratto; l’attività svolta è a contatto diretto con il pubblico; la cessazione del rapporto non dipende da inadempimenti del conduttore. In queste ipotesi, il pagamento dell’indennità è condizione necessaria per la restituzione dell’immobile. Quando l’indennità di avviamento non spetta Nella locazione commerciale esistono numerosi casi in cui l’indennità non è dovuta. I più frequenti sono: recesso o disdetta del conduttore; risoluzione del contratto per morosità o gravi inadempimenti; attività non aperte al pubblico (depositi, magazzini, laboratori senza accesso alla clientela); attività professionali pure, in alcune ipotesi specifiche; cessazione del rapporto per accordo tra le parti, se l’indennità è espressamente esclusa. Ogni situazione va valutata nel concreto, perché spesso sono i dettagli del contratto e dell’attività svolta a fare la differenza. Il proprietario può evitare di pagare l’indennità? Sì, ma solo in casi ben precisi previsti dalla legge. Il locatore può evitare il pagamento dell’indennità di avviamento nella locazione commerciale se dimostra, ad esempio, che: l’immobile verrà destinato ad uso proprio o di un familiare stretto; l’immobile verrà demolito o radicalmente trasformato; ricorrono le ipotesi tassative previste dalla normativa. Un errore nella gestione della disdetta o nella motivazione può però esporre il proprietario a conseguenze economiche importanti. Perché è importante farsi assistere nella locazione commerciale L’indennità di avviamento commerciale è una delle principali cause di contenzioso nei contratti di locazione commerciale. Spesso vengono sottovalutati: l’impatto economico dell’indennità, che può ammontare a decine di migliaia di euro; il momento corretto in cui va richiesta o contestata; gli effetti di una disdetta formulata in modo errato o inviata fuori termine. Conclusioni Se sei conduttore di un immobile in locazione commerciale, potresti avere diritto a un’indennità rilevante senza esserne consapevole. Se sei proprietario, potresti esporti a un costo significativo senza averlo preventivato. Una verifica preventiva del contratto e della situazione concreta può evitare contenziosi lunghi e costosi. Compila il form qui sotto per una mia consulenza.
Immobile ereditato: affittare o lasciare la casa vuota?
Hai ereditato un immobile e non sai se conviene affittarlo, venderlo o lasciarlo sfitto?È una situazione molto comune, soprattutto nelle grandi città come Roma. Quello che molti proprietari non sanno è che tenere un immobile vuoto è spesso la scelta più costosa nel medio-lungo periodo. In questa guida analizziamo quando conviene affittare un immobile ereditato, quali costi comporta lasciarlo inutilizzato e come tutelare il proprietario con gli strumenti giuridici corretti. Immobile ereditato sfitto: quali costi comporta davvero? Lasciare un immobile vuoto non significa evitare problemi.Al contrario, comporta costi certi e continui, anche se non viene utilizzato. Tra i principali costi di un immobile sfitto rientrano: IMU e TARI dovute anche in assenza di utilizzo spese condominiali ordinarie e straordinarie deterioramento dell’immobile per mancata manutenzione aumento del rischio di occupazioni abusive Un immobile non abitato incide quindi negativamente sul patrimonio e può perdere valore nel tempo. Affittare un immobile ereditato è davvero rischioso? Molti proprietari evitano di affittare un immobile per paura di problemi futuri.Le preoccupazioni più frequenti riguardano: inquilini morosi difficoltà nel rilascio dell’immobile contenziosi lunghi e costosi Si tratta di timori comprensibili, ma spesso legati a contratti mal redatti, accordi verbali o scelte fatte senza un’adeguata consulenza. Affittare un immobile non è rischioso di per sé.Diventa rischioso solo se la gestione non è impostata correttamente dal punto di vista legale. Conviene affittare un immobile? Dipende da come Non esiste una risposta valida per tutti i casi.La convenienza di affittare un immobile dipende da diversi fattori, tra cui: tipologia dell’immobile zona e mercato di riferimento obiettivi del proprietario situazione ereditaria e patrimoniale Con una strategia adeguata, l’affitto può trasformare un immobile ereditato da costo passivo a risorsa economica. Gli errori più comuni da evitare Molti problemi nascono da decisioni prese con leggerezza.Gli errori più frequenti nella gestione sono: utilizzo di modelli contrattuali standard trovati online accordi verbali con l’inquilino mancanza di verifiche preventive rinvio delle decisioni Questi comportamenti aumentano il rischio di contenziosi e compromettono il valore dell’immobile. Come proteggere un immobile ereditato in modo efficace Un immobile va tutelato prima ancora di essere affittato o lasciato vuoto.La protezione passa da scelte giuridiche precise, come: selezione del contratto di locazione più adatto inserimento di clausole di tutela per il proprietario pianificazione della gestione dell’immobile prevenzione della morosità Agire in anticipo consente di evitare problemi complessi e costosi. Avvocato per la gestione di un immobile ereditato Rivolgersi a un avvocato prima di decidere come gestire un immobile consente di: ridurre i rischi legali tutelare il valore del patrimonio immobiliare prevenire contenziosi lunghi e onerosi Una consulenza preventiva è uno strumento di protezione, non un costo superfluo. Hai ereditato un immobile? Valuta la soluzione giusta prima di decidere Hai ereditato un immobile e non sai come gestirlo senza correre rischi? Prima di affittare, vendere o lasciare l’immobile sfitto, è fondamentale valutare la soluzione più adatta al tuo caso concreto. Lo Studio Legale Greco assiste i proprietari nella gestione, tutela e valorizzazione dell’immobile, offrendo consulenze mirate e strategie giuridiche su misura. Compila il form qui sotto, contatta lo Studio Legale Greco per una consulenza personalizzata e scopri come trasformare un immobile ereditato in una risorsa, proteggendo il tuo patrimonio.
Clausola Floor nei mutui a tasso variabile: verifica se hai diritto a un rimborso
Nel panorama dei mutui a tasso variabile esistono clausole che possono incidere sensibilmente sull’andamento del debito lungo gli anni. Due tra le più note sono la clausola “Floor” e la clausola “Cap”, strumenti contrattuali spesso citati insieme, ma che operano in modo esattamente opposto. Comprendere come funzionano — e quando possono essere illegittime — è fondamentale per chi sta pagando un mutuo o lo ha estinto negli ultimi anni. Cap e Floor: quali differenze? La clausola Cap (tasso massimo) La clausola Cap stabilisce un limite massimo al tasso variabile. In pratica: il tasso del mutuo non potrà mai superare una certa soglia prefissata, anche se gli indici di riferimento (come l’Euribor) dovessero aumentare in modo anomalo; rappresenta una tutela per il mutuatario, che conosce in anticipo il “peggior scenario” possibile; introduce un elemento di certezza e protezione, rendendo il prodotto meno rischioso. Per il cliente: la clausola Cap è generalmente vantaggiosa. La clausola Floor (tasso minimo) La clausola Floor invece stabilisce un tasso minimo sotto il quale gli interessi non possono scendere, anche se l’Euribor diventasse negativo — come accaduto tra il 2015 e il 2022. In sostanza: tutela la banca, garantendole una remunerazione minima; impedisce al cliente di beneficiare appieno dei ribassi dei tassi di mercato; mantiene la rata artificiosamente più alta rispetto all’andamento reale dell’indice. Per il cliente: la clausola Floor è limitativa e potenzialmente lesiva. La clausola Floor è sempre lecita? No. In alcuni casi può essere considerata vessatoria e quindi inefficace, aprendo la strada alla richiesta di rimborso delle somme pagate in eccesso. Negli ultimi anni la giurisprudenza si è pronunciata più volte sul tema, con orientamenti non sempre univoci. La giurisprudenza favorevole ai mutuatari La Corte d’Appello di Milano, con le sentenze: n. 2836 del 06/07/2022 n. 558 del 17/02/2023 ha dichiarato vessatorie e nulle alcune clausole Floor applicate da Banco BPM e Deutsche Bank. Secondo i giudici queste clausole: non rappresentano una prestazione essenziale del contratto (il mutuo può esistere anche senza un tasso minimo); generano uno squilibrio giuridico rilevante, perché consentono alla banca di beneficiare delle variazioni favorevoli del mercato ma limitano le riduzioni quando l’indice scende. L’orientamento dell’ABF e della Cassazione L’Arbitro Bancario Finanziario (ABF), con decisione n. 4137 del 4 aprile 2024, ha affermato un principio diverso: la clausola Floor non è vessatoria se formulata in modo chiaro e comprensibile. Secondo questo orientamento: la clausola costituisce una parte dell’oggetto del contratto (la determinazione del tasso minimo); rientra nell’ambito dell’art. 34, comma 2 del Codice del Consumo: non può essere giudicata vessatoria se è chiara, trasparente e comprensibile. La Cassazione (Sez. 1, n. 1942 del 28.01.2025) ha confermato questa impostazione: ciò che conta è la trasparenza, non il fatto che la clausola possa sfavorire il mutuatario. Una clausola è ritenuta chiara quando indica senza ambiguità: il meccanismo di calcolo, il limite minimo applicabile, ad esempio: «il tasso d’interesse non potrà essere inferiore al 3%». La trasparenza deve essere tale da consentire al cliente di comprendere in anticipo l’effettiva variabilità del tasso (Cass. civ., Sez. 2, n. 36026 del 27.12.2023). È rilevante la mancanza di una clausola Cap? Alcuni clienti contestano la Floor per l’assenza di una clausola speculare a loro favore (il Cap). Tuttavia, tale argomentazione da sola non basta: ciò che incide sulla validità della clausola è la chiarezza, non la reciprocità. Hai una clausola Floor nel tuo mutuo? Verifica se hai diritto a un rimborso La validità della clausola Floor non è automatica: occorre verificare nel dettaglio: come è formulata, se è stata adeguatamente evidenziata, se è chiara e comprensibile, se negli anni ha prodotto un indebito arricchimento della banca, se il mutuatario ha pagato rate più alte del dovuto. Effettuo queste verifiche nell’ambito delle mie competenze in diritto bancario, analizzando contratto, PIES, piano di ammortamento e andamento dei tassi. Vuoi verificare se puoi ottenere un rimborso? Compila il form qui sotto per contattare l’Avv. Valentina Greco per una consulenza in merito alla Clausola Floor nei mutui a tasso variabile e verificare se hai diritto ad un rimborso.
Criptovalute: truffe in aumento, scopri come difendersi
Negli ultimi tempi sempre più persone si rivolgono al mio studio legale dopo essere rimaste vittime di truffe legate alla criptovaluta.Si tratta spesso di clienti truffati per decine di migliaia di euro, che cercano aiuto per capire cosa è successo e se sia possibile recuperare i fondi persi. La verità è che il fenomeno delle “crypto-scam” è in forte crescita e non risparmia nessuno: né l’investitore alle prime armi, né il risparmiatore più esperto.Nel 2025 le frodi in cripto-attività sono cresciute in Italia sia per numero di casi sia per sofisticazione tecnica e impatto economico.Sempre più persone, anche nel nostro Paese, finiscono così nel mirino di truffatori molto abili e organizzati. Come i truffatori scelgono e contattano le vittime Le modalità di aggancio dei truffatori sono varie e sempre più subdole.Molto spesso il primo contatto avviene tramite chat o social network: Telegram, WhatsApp, Facebook, Instagram o persino YouTube. Qui i criminali utilizzano: profili falsi; inserzioni pubblicitarie dall’aria autorevole; pagine che imitano siti di investimento legittimi. Il loro obiettivo è indirizzare le persone verso sedicenti piattaforme d’investimento che, in realtà, non sono autorizzate.In altri casi l’approccio iniziale avviene tramite email di phishing, SMS o messaggi su WhatsApp che promettono favolose opportunità di guadagno. In questo modo i truffatori raggiungono un pubblico molto vasto: giovani attratti da guadagni facili; persone meno digitalizzate, spesso più vulnerabili. Per rafforzare la credibilità presentano documenti come falsi “white paper” e vantano di aver già raccolto milioni con il loro progetto.Attirano così la curiosità della potenziale vittima e avviano una conversazione mirata a convincerla a investire. Pressione psicologica e uso delle nuove tecnologie Questi criminali si presentano in modo convincente e professionale.Si fingono consulenti finanziari esperti, operatori di note piattaforme di criptovaluta o addirittura rappresentanti di autorità pubbliche. Puoi, ad esempio, ricevere una telefonata a sorpresa – spesso da un numero estero o camuffato – da qualcuno che, con tono rassicurante ma deciso, dice di doverti parlare di un problema urgente legato ai tuoi investimenti in crypto. Le varianti della truffa sono molte: ti dicono che il tuo conto in criptovalute è stato bloccato per attività sospette; sostengono che tu sia coinvolto in un’indagine; affermano che esistono fondi a tuo nome da recuperare su un vecchio conto dimenticato. In tutti i casi l’obiettivo è identico: creare panico e metterti fretta, dicendo che devi agire subito altrimenti rischi di perdere tutto.Questa pressione psicologica riduce la capacità di ragionare a mente lucida e ti spinge a fare ciò che il truffatore chiede, prima che tu possa renderti conto dell’inganno. Oggi i raggiri più sofisticati sfruttano anche strumenti tecnologici avanzati.Sono sempre più diffusi video falsi (deepfake) con volti e voci di personaggi famosi, magari doppiati in italiano, che sembrano garantire investimenti imperdibili o metodi infallibili per arricchirsi.Questi contenuti, veicolati tramite social e messaggi mirati, aumentano la credibilità dello schema truffaldino agli occhi della vittima. Falsi testimonial, annunci accattivanti e profili social curati sono tutti mezzi utilizzati per guadagnare la tua fiducia iniziale. Lo schema della truffa: le fasi principali All’inizio tutto può sembrare legittimo:la piattaforma ha un sito web ben fatto, l’“esperto” al telefono è cortese e preparato e, a volte, i primi movimenti generano perfino piccoli guadagni.In realtà è una messinscena orchestrata. Vediamo le fasi tipiche della truffa. 1. Contatto e offerta allettante Come visto, il truffatore ti contatta tramite telefonate, chat o email non richieste.Ti prospetta un’opportunità di investimento in criptovalute molto redditizia oppure un problema urgente da risolvere. L’offerta può riguardare: l’acquisto di una nuova criptovaluta in “esclusiva”; il recupero di fondi bloccati; un piano di investimento “a rischio zero”. In ogni caso viene presentata come un’occasione da non perdere o una questione di massima importanza.L’abilità del truffatore sta nel suonare credibile e affidabile, facendo leva sulla tua curiosità o sulla preoccupazione. 2. Costruzione della fiducia Nella fase iniziale non ti chiede somme elevate.Può invitarti a investire una piccola cifra di prova o a registrarti su una piattaforma fasulla. Per rendere il tutto più realistico: mostra finti grafici di mercato; fa vedere profitti crescenti sul tuo account virtuale; talvolta ti consente anche un piccolo prelievo iniziale. In questo modo genera fiducia.Vedendo che “funziona”, la vittima è più propensa a investire importi maggiori.Il truffatore, intanto, instaura un rapporto quasi quotidiano con messaggi, telefonate e report falsificati che mostrano la crescita dei tuoi presunti investimenti. 3. Investimento su canali ufficiali e trasferimento delle crypto Quando sei convinto della bontà dell’operazione, vieni spinto a mettere più soldi.Un aspetto insidioso di molte truffe recenti è l’uso di strumenti perfettamente legali nella fase iniziale. Potrebbero dirti, ad esempio, di acquistare tu stesso criptovalute (Bitcoin, Ethereum, ecc.) su un exchange affidabile o tramite la tua banca.L’operazione sembra normale e non desta sospetti. Il passaggio critico arriva dopo: ti chiedono di trasferire i token a un wallet o a un conto “di appoggio” da loro indicato, presentato come portafoglio della piattaforma d’investimento o come conto necessario per “sbloccare” il tuo profilo. Inviare criptovalute a un indirizzo controllato dai truffatori equivale però a consegnare i tuoi soldi.La blockchain non permette di annullare la transazione: una volta che i fondi sono sul loro wallet, i criminali ne prendono possesso e possono farli sparire. 4. Escalation delle somme e finti ostacoli Dopo aver incassato una prima somma, i truffatori cercano di spremere la vittima il più possibile.Ti incoraggiano a investire cifre sempre maggiori, promettendo bonus esclusivi, conti VIP o rendimenti garantiti se aumenti il capitale. Ogni versamento sembra far crescere ulteriormente il saldo sul portale, che in realtà è solo una simulazione.Quando provi a ritirare i guadagni o parte del capitale, compaiono nuovi ostacoli. All’improvviso il tuo account risulta “bloccato” finché non paghi: una fantomatica tassa; una commissione di sblocco; costi di verifica KYC o antiriciclaggio. Queste richieste servono solo a farti versare altri soldi.Mi è capitato il caso di un cliente che, dopo aver investito, ha ricevuto una serie di messaggi in cui gli veniva chiesto di effettuare ulteriori pagamenti per “sbloccare” i profitti.Lo sblocco non avveniva mai e, nel frattempo, aveva già versato decine
Truffe in criptovalute: il caso dei 38 milioni di euro spariti e cosa devono sapere gli investitori.
La cronaca degli ultimi giorni ha riportato alla luce una vicenda che rappresenta, per dimensioni e modalità operative, una delle più grandi truffe in criptovalute mai scoperte in Italia: 38 milioni di euro volatilizzati, oltre 30.000 vittime nel mondo e 25 persone indagate dalla Procura di Spoleto per truffa, abusivismo finanziario, autoriciclaggio e appropriazione indebita. L’indagine ha svelato un sistema sofisticato, realizzato tramite società con sede in Italia, Inghilterra e Malta, che prometteva rendimenti compresi tra il 5% e il 12% attraverso l’acquisto di una moneta virtuale, il DTCoin. Perché queste truffe continuano a funzionare: Mancanza di vigilanza e abuso di terminologie finanziarie. Promesse di rendimenti “sicuri”. Controllo del wallet da parte dei truffatori. Come tutelarsi: Verificare sempre l’autorizzazione dell’intermediario. Non delegare mai la gestione del wallet. Agire rapidamente se si sospetta una truffa. Come interviene lo Studio Legale Greco Lo Studio Legale Greco, grazie alla propria competenza nel diritto degli intermediari finanziari e nelle azioni legali collegate alle criptovalute, offre un percorso di assistenza che comprende: Analisi preliminare del caso: valutazione della documentazione contrattuale sottoscritta dall’investitore per verificare la sussistenza del reato di truffa. Ricerca documentale: acquisizione dei flussi finanziari, delle comunicazioni pubblicitarie della DTCoin, e degli atti risultanti dall’inchiesta (es. le contestazioni della Procura di Spoleto e della Guardia di Finanza). Azione risarcitoria civile e/o penale: valutazione dei requisiti per chiedere il risarcimento dei danni patrimoniali e, se del caso, la costituzione come parte civile nei procedimenti penali a carico degli indagati. Tutela preventiva: supporto per evitare che ulteriori somme siano versate in sistemi non regolamentati, e per inibire ulteriori violazioni della normativa sui servizi finanziari. Se ritieni di aver subito un danno simile, compila il form qui sotto per una consulenza con l’Avvocato Greco.
Sfratto rapido: il disegno di legge che punta a rivoluzionare gli affitti
Quando un inquilino smette di pagare il canone d’affitto, il proprietario si trova di fronte ad una procedura lunga e complessa per ottenere lo sfratto. Questa lentezza comporta diverse conseguenze: l’aggravarsi della morosità, l’impossibilità di liberare l’immobile e rimetterlo sul mercato. Il risultato? Un danno economico significativo e la perdita di tempo prezioso. Perché è importante affrontarlo Una procedura di sfratto che si prolunga per mesi o addirittura anni può compromettere la stabilità economica del proprietario. Oltre alla perdita dei canoni non percepiti, aumentano le spese legali e amministrative, e diventa difficile pianificare nuovi investimenti e mantenere la redditività dell’immobile. Anche la serenità personale del locatore viene spesso compromessa da situazioni di tensione ed incertezza prolungate. La nuova proposta: sfratto rapido dopo due mensilità non pagate La proposta di legge introduce una procedura straordinaria per accelerare gli sfratti in caso di morosità accertata dopo due mensilità consecutive non pagate. Ecco i principali punti della riforma: Il locatore potrà notificare l’inadempienza al conduttore e, trascorsi 15 giorni senza pagamento, rivolgersi ad una nuova autorità dedicata, denominata Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti (AES). L’AES valuterà la documentazione – contratto registrato, ricevute e prova dei mancati pagamenti – e, in assenza di opposizioni fondate, emetterà il titolo esecutivo entro 7 giorni. Lo sfratto dovrà essere eseguito entro 30 giorni dalla decisione, con una proroga massima di 90 nei casi più complessi. Sono previste sanzioni severe per i locatori che dichiarino falsamente la morosità: multe da 5.000 a 20.000 euro e, nei casi più gravi, denuncia per truffa o falso in atto pubblico. Come interviene lo Studio Legale Greco Lo Studio Legale Greco offre assistenza completa ai locatori, garantendo un approccio equilibrato e conforme alla normativa. In particolare, lo Studio si occupa di: Analizzare la documentazione contrattuale e le prove di pagamento; Redigere ed inviare la lettera di costituzione in mora al conduttore; Assistere il locatore non solo durante la procedura giudiziale pe rientrare in possesso dell’immobile ma anche in quella successiva per il recupero dei canoni impagati. Questa proposta di legge rappresenta un tentativo lodevole di rendere più rapido ed efficace il recupero degli immobili in caso di morosità. Affrontare correttamente una situazione di questo tipo richiede competenza ed attenzione ai dettagli giuridici. Se hai questo problema, compila il form qui sotto per una consulenza con lo Studio Legale Greco.
Anatocismo nei mutui a tasso variabile: una sentenza chiarisce i confini
Nel settore bancario, la questione dell’anatocismo nei mutui a tasso variabile è da anni al centro di un acceso dibattito.Molti contratti di mutuo prevedono piani di ammortamento “alla francese”, nei quali la quota di interessi si riduce progressivamente mentre cresce quella del capitale. Questo meccanismo, unito alla variabilità del tasso, può generare confusione e, in alcuni casi, effetti che somigliano alla capitalizzazione degli interessi. Perché è importante affrontarlo Il rischio è che il mutuatario finisca per pagare interessi sugli interessi, configurando una forma di anatocismo vietato dalla legge.La Corte di Cassazione ha chiarito in più occasioni che la capitalizzazione composta è diversa dall’anatocismo: rappresenta solo una modalità di calcolo matematico del debito. Tuttavia, la recente sentenza n. 511 del 17 luglio 2025 del Tribunale di Lucca dimostra che la linea di demarcazione tra i due concetti può essere sottile e controversa. Nel caso esaminato, il mutuo a tasso variabile stipulato tra una banca e un cliente non riportava in modo trasparente il tasso di interesse applicato di volta in volta.Secondo il Tribunale, questa omissione ha prodotto un effetto di anatocismo implicito, poiché la variazione del tasso ha reso variabile anche la quota capitale delle rate, determinando una capitalizzazione occulta nel complesso del piano di ammortamento. La decisione del Tribunale di Lucca Il Tribunale ha accolto la domanda del cliente, condannando la banca alla rideterminazione del piano di ammortamento secondo il regime di capitalizzazione semplice.È stato inoltre disposto che, in applicazione dell’art. 117 del TUB, il tasso da applicare fosse quello dei BOT, con valore zero in caso di tassi BOT negativi. La sentenza ribadisce due principi fondamentali: La trasparenza del contratto di mutuo è condizione essenziale per la validità del piano di ammortamento. La mancanza del tasso applicato può rendere l’intero piano affetto da anatocismo, anche se non riscontrabile in ogni singola rata. Cosa significa per i mutuatari Questa pronuncia offre una tutela importante per i consumatori che hanno sottoscritto mutui a tasso variabile senza disporre di un piano dettagliato e aggiornato dei tassi effettivamente applicati.I clienti possono richiedere una verifica tecnica del piano di ammortamento e, se necessario, un ricalcolo in regime di capitalizzazione semplice, con potenziale diritto al rimborso degli interessi indebitamente corrisposti. Se sospetti che il tuo mutuo a tasso variabile presenti irregolarità o effetti di anatocismo, non restare nel dubbio.L’Avvocato Valentina Greco, specializzata in diritto bancario e in contenziosi contro gli istituti di credito, ha aiutato numerosi clienti a ottenere la rettifica del piano di ammortamento e il rimborso degli interessi illegittimamente addebitati. Compila il form qui sotto per una consulenza riservata per verificare se hai diritto a un ricalcolo delle somme dovute.
DDL Semplificazioni: cambia l’azione di restituzione dei beni donati
Il DDL Semplificazioni cambia tutto: addio alle cause sui beni donati. In Italia, la disciplina dell’azione di restituzione dei beni donati ha rappresentato per anni un freno alla circolazione dei beni immobili.Secondo gli articoli 560 e seguenti del Codice civile, alla morte del donante, gli eredi legittimi potevano chiedere la restituzione dei beni donati – o del loro valore – non solo al donatario, ma anche ai terzi che avevano acquistato quei beni.Questo diritto, pur nato per tutelare la legittima, ha generato una forte incertezza nel mercato immobiliare. Le conseguenze della norma attuale Molti potenziali acquirenti evitavano di comprare immobili di provenienza donativa, temendo possibili azioni di restituzione da parte degli eredi del donante.Questa situazione ha prodotto un vero e proprio blocco del mercato, riducendo la liquidità dei beni e rendendo difficile anche la concessione di mutui, poiché tali immobili non potevano essere serenamente costituiti in garanzia. La riforma introdotta dal DDL Semplificazioni Con il disegno di legge S.1184, approvato dal Senato l’8 ottobre 2025, il legislatore introduce una svolta epocale.L’articolo 15 del DDL elimina il diritto degli eredi di agire per la restituzione dei beni nei confronti dei terzi acquirenti.In altre parole, chi acquista un bene oggetto di donazione non potrà più vedersi richiedere né il bene né il suo valore. La tutela dei legittimari non viene però cancellata: resta il diritto di ottenere un risarcimento economico nei confronti del donatario, e in via sussidiaria, del terzo acquirente a titolo gratuito.Si passa quindi da una tutela reale a una tutela obbligatoria, che riequilibra i diritti in gioco. Le conseguenze pratiche della riforma Questa modifica normativa restituisce certezza e fiducia al mercato immobiliare.Gli immobili provenienti da donazione potranno finalmente essere venduti, acquistati o ipotecati senza il rischio di future rivendicazioni.L’introduzione di un sistema di compensazione monetaria garantisce inoltre una tutela equa anche per gli eredi legittimari eventualmente lesi. Conclusioni La nuova disciplina dell’azione di restituzione dei beni donati rappresenta un importante passo avanti verso la semplificazione e la modernizzazione del diritto successorio e immobiliare.Con il DDL Semplificazioni si sblocca un mercato che per anni è rimasto paralizzato dall’incertezza giuridica, offrendo finalmente stabilità agli acquirenti e certezza del diritto agli eredi. Se ritieni di avere un bene donato o vuoi approfondire come la nuova disciplina sull’azione di restituzione dei beni donati possa incidere sui tuoi diritti, compila il form qui sotto per una consulenza con l’Avvocato Valentina Greco.
Skimming bancario: come riconoscere la truffa e farsi rimborsare
Negli ultimi mesi, i Carabinieri hanno scoperto a Roma diversi apparecchi installati su sportelli ATM per carpire i codici delle carte di credito e bancomat. Una truffa tutt’altro che nuova, ma che continua a mietere vittime: si chiama skimming. Che cos’è lo skimming Lo skimming è una tecnica usata dai truffatori per clonare le carte e accedere ai conti correnti delle vittime. Il sistema sfrutta un piccolo dispositivo elettronico – chiamato skimmer – installato nella fessura dove si inserisce la carta al bancomat o nei terminali self-service, ad esempio nei distributori di benzina. Quando l’utente effettua una normale operazione, tutto sembra funzionare regolarmente. In realtà, il dispositivo copia i dati magnetici della carta, che vengono poi scaricati su un computer. Per completare la truffa, viene poi nascosta una microcamera in grado di registrare il momento in cui si digita il PIN. Incrociando le due informazioni, i criminali riescono a riprodurre perfettamente la carta e utilizzarla per prelievi o acquisti non autorizzati. Come difendersi Accorgersi della presenza di uno skimmer è difficile. Tuttavia, alcune accortezze possono ridurre drasticamente il rischio: Usare solo sportelli interni alle filiali bancarie. Sono più sicuri perché videosorvegliati e soggetti a controlli frequenti. Preferire bancomat con copri-fessura. Questi componenti in plastica verde rendono quasi impossibile installare dispositivi di clonazione. Sfruttare i pagamenti contactless. Carte, smartphone o smartwatch permettono di evitare l’inserimento fisico della carta. Coprire sempre la tastiera quando si digita il PIN, anche se non ci sono persone vicine. Verificare eventuali manomissioni. Parti allentate, colori diversi o tastiere instabili possono essere segnali di allarme. Attivare le notifiche bancarie. In caso di movimenti sospetti, è fondamentale bloccare immediatamente la carta e contattare la banca. Cosa fare in caso di truffa Se ti accorgi di essere stato vittima di skimming, è importante agire subito. Segnala l’accaduto alla tua banca e presenta la denuncia alle autorità competenti. La legge tutela i consumatori: se la truffa non è avvenuta per grave negligenza, la banca è tenuta a rimborsare le somme sottratte. Lo Studio Legale dell’Avv. Valentina Greco assiste i clienti che hanno subito frodi bancarie o utilizzi illeciti di carte di pagamento, fornendo supporto legale per ottenere il rimborso e presentare reclami efficaci agli istituti di credito. Se ritieni di aver subito un danno simile, compila il form qui sotto per una consulenza con l’Avvocato Valentina Greco esperta proprio in frodi bancarie.
