Immobili di prestigio in Italia: il ruolo dell’avvocato come procuratore dell’acquirente straniero
C’è un momento preciso in cui il sogno di possedere una dimora in Italia rischia di trasformarsi in un percorso a ostacoli. Un cittadino straniero individua l’attico affacciato sul Tevere o la villa immersa nella campagna toscana, poi si accorge che acquistare un immobile di prestigio in Italia dall’estero comporta difficoltà concrete: la distanza, una lingua che non padroneggia del tutto e un sistema giuridico che segue regole sue. Per un acquisto di pregio, dove il valore economico è alto e i controlli sono più severi, improvvisare non è un’opzione. È qui che entra in gioco la figura dell’avvocato che agisce come procuratore dell’acquirente, cioè il professionista che riceve mandato a rappresentare il cliente e a compiere gli atti necessari in sua vece. La procura: cosa autorizza davvero La procura è l’atto con cui l’acquirente straniero conferisce all’avvocato il potere di agire in suo nome. Per l’acquisto di un immobile serve una procura speciale, riferita cioè a quella specifica operazione, e non una delega generica. Un aspetto tecnico che spesso sfugge riguarda la forma. L’articolo 1392 del codice civile impone che la procura rivesta la stessa forma prescritta per il contratto da concludere. Poiché la compravendita immobiliare, per essere trascritta nei pubblici registri, richiede atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche la procura deve essere conferita con questa solennità. Quando il cliente si trova all’estero, la procura può essere firmata davanti a un notaio del suo Paese. In tal caso occorre l’apostille prevista dalla Convenzione dell’Aja del 1961, oppure la legalizzazione consolare dove l’apostille non è applicabile, accompagnata da una traduzione giurata in italiano. Curare correttamente questo passaggio evita che l’intera operazione si areni sul più bello. La condizione di reciprocità per chi non è cittadino UE Non tutti gli acquirenti stranieri si trovano nella stessa posizione. Il cittadino di uno Stato membro dell’Unione europea acquista alle medesime condizioni di un italiano. Per il cittadino extra-UE che non risiede regolarmente in Italia, invece, l’acquisto è subordinato alla verifica della condizione di reciprocità prevista dall’articolo 16 delle disposizioni preliminari al codice civile: occorre cioè accertare che anche un italiano possa acquistare un immobile nel Paese d’origine dell’acquirente. La verifica non riguarda però tutti gli acquirenti extra-UE indistintamente. Chi soggiorna regolarmente in Italia con un permesso di soggiorno per lavoro, famiglia, studio o motivi umanitari è parificato al cittadino italiano e ne resta dispensato. Il controllo pesa dunque soprattutto sull’acquirente non residente, che compra dall’estero. Vale la pena ricordare che la Corte di Cassazione ha chiarito come l’acquisto della proprietà immobiliare non rientri di per sé tra i diritti fondamentali della persona, con la conseguenza che il principio di reciprocità conserva piena vigenza (Cass. civ. n. 7210/2013). È una verifica preliminare tutt’altro che formale, perché il suo esito determina se l’operazione possa procedere. Affidarla a chi conosce la materia significa mettere in sicurezza l’investimento prima ancora di versare la caparra. Immobili di prestigio: dalla due diligence al rogito Il valore aggiunto dell’avvocato procuratore non si esaurisce nella firma. Prima ancora, il professionista conduce la due diligence sull’immobile: visure catastali e ipotecarie per accertare l’assenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli, verifiche urbanistiche sulla regolarità edilizia, controllo della conformità degli impianti e dell’attestato di prestazione energetica. Su un immobile di prestigio questi controlli assumono un peso ancora maggiore. Le operazioni di importo elevato ricadono sotto la normativa antiriciclaggio, che impone una verifica accurata sull’origine dei fondi e sull’identità delle parti. Presentarsi a questi adempimenti con una posizione documentale ordinata fa la differenza tra una trattativa fluida e una serie di richieste che rallentano tutto. L’avvocato negozia le condizioni con la controparte, cura il contratto preliminare, coordina il lavoro con il notaio che riceverà l’atto e rappresenta il cliente al momento del rogito. Il risultato è che l’acquirente straniero può concludere l’acquisto senza dover essere fisicamente presente in Italia, delegando a un professionista di fiducia ogni singolo passaggio. Perché gli immobili di prestigio meritano attenzioni su misura Un immobile di prestigio non è solo un bene dal valore importante. Spesso porta con sé una storia, vincoli particolari, magari un interesse culturale che comporta diritti di prelazione a favore dello Stato, o una destinazione da tutelare nel tempo. Trattare queste variabili come dettagli secondari è l’errore più costoso che un acquirente possa commettere. Avere al proprio fianco un avvocato che conosce il mercato locale e la disciplina applicabile significa trasformare un’operazione complessa in un percorso lineare. L’Avv. Valentina Greco assiste acquirenti italiani e stranieri nelle compravendite immobiliari, con la stessa attenzione che dedica alla tutela del patrimonio immobiliare e alla gestione delle locazioni, seguendo ogni fase con la precisione che un investimento di questo livello richiede, dalla verifica preliminare fino alla trascrizione dell’atto. Se stai valutando l’acquisto di un immobile in Italia e vuoi essere rappresentato da un professionista che parli la tua lingua e conosca ogni adempimento, compila il form per una consulenza con l’Avvocato valentina Greco.
