Quando si parla di locazione commerciale, uno degli aspetti più delicati, sia per i proprietari che per gli inquilini, è l’indennità di avviamento commerciale. Si tratta di un tema spesso sottovalutato, che può avere conseguenze economiche rilevanti.

In questo articolo spiego in modo chiaro e pratico cos’è l’indennità di avviamento, quando spetta al conduttore e in quali casi, invece, non è dovuta.

Che cos’è l’indennità di avviamento commerciale nella locazione commerciale

L’indennità di avviamento commerciale è una somma di denaro che il locatore deve corrispondere al conduttore quando il contratto di locazione commerciale termina per scelta del proprietario e non dell’inquilino.

La ratio è semplice:
chi svolge un’attività commerciale in un immobile costruisce nel tempo un valore economico legato al luogo, come clientela, visibilità e reputazione.
Se il conduttore è costretto a lasciare il locale, perde questo valore.

L’indennità di avviamento serve proprio a compensare tale perdita.

A quanto ammonta l’indennità di avviamento

Nella locazione commerciale, l’indennità di avviamento è quantificata dalla legge in questo modo:

• 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione per la maggior parte delle attività commerciali (negozi, uffici aperti al pubblico, studi);
• 21 mensilità per le attività alberghiere e assimilate (hotel, pensioni, strutture ricettive).

Il calcolo si basa sull’ultimo canone effettivamente pagato, non su quello iniziale previsto dal contratto.

Quando spetta l’indennità di avviamento nella locazione commerciale

L’indennità di avviamento spetta al conduttore quando ricorrono tutte queste condizioni:

• il contratto di locazione commerciale giunge a scadenza naturale;
• il proprietario decide di non rinnovare il contratto;
• l’attività svolta è a contatto diretto con il pubblico;
• la cessazione del rapporto non dipende da inadempimenti del conduttore.

In queste ipotesi, il pagamento dell’indennità è condizione necessaria per la restituzione dell’immobile.

Quando l’indennità di avviamento non spetta

Nella locazione commerciale esistono numerosi casi in cui l’indennità non è dovuta. I più frequenti sono:

• recesso o disdetta del conduttore;
• risoluzione del contratto per morosità o gravi inadempimenti;
• attività non aperte al pubblico (depositi, magazzini, laboratori senza accesso alla clientela);
• attività professionali pure, in alcune ipotesi specifiche;
• cessazione del rapporto per accordo tra le parti, se l’indennità è espressamente esclusa.

Ogni situazione va valutata nel concreto, perché spesso sono i dettagli del contratto e dell’attività svolta a fare la differenza.

Il proprietario può evitare di pagare l’indennità?

Sì, ma solo in casi ben precisi previsti dalla legge.
Il locatore può evitare il pagamento dell’indennità di avviamento nella locazione commerciale se dimostra, ad esempio, che:

• l’immobile verrà destinato ad uso proprio o di un familiare stretto;
• l’immobile verrà demolito o radicalmente trasformato;
• ricorrono le ipotesi tassative previste dalla normativa.

Un errore nella gestione della disdetta o nella motivazione può però esporre il proprietario a conseguenze economiche importanti.

Perché è importante farsi assistere nella locazione commerciale

L’indennità di avviamento commerciale è una delle principali cause di contenzioso nei contratti di locazione commerciale.
Spesso vengono sottovalutati:

• l’impatto economico dell’indennità, che può ammontare a decine di migliaia di euro;
• il momento corretto in cui va richiesta o contestata;
• gli effetti di una disdetta formulata in modo errato o inviata fuori termine.

Conclusioni

Se sei conduttore di un immobile in locazione commerciale, potresti avere diritto a un’indennità rilevante senza esserne consapevole.

Se sei proprietario, potresti esporti a un costo significativo senza averlo preventivato.

Una verifica preventiva del contratto e della situazione concreta può evitare contenziosi lunghi e costosi.

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