Da mesi si parla di “sfratto veloce in 15 giorni”. Una formula che ha conquistato le conversazioni di migliaia di proprietari italiani, stanchi di aspettare anni per rientrare in possesso dei propri immobili. Ma cosa prevede realmente il DDL approvato dal Governo il 30 aprile 2026 e quanto c’è di vero dietro questo slogan?

Il DDL sul rilascio degli immobili: cosa è stato approvato

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il disegno di legge “Disposizioni in materia di rilascio di immobili”, attualmente all’esame del Senato con il numero A.S. 1896.

Il provvedimento, composto da 11 articoli, interviene sul Codice di procedura civile e sulla legge n. 392 del 1978, conosciuta come legge sull’equo canone, modificando sia la fase di merito sia quella esecutiva delle procedure di sfratto.

Va detto con chiarezza: il DDL non è ancora legge. Al 17 luglio 2026 è in corso di esame nella 2ª Commissione Giustizia del Senato. Dovrà quindi completare l’iter parlamentare, essere approvato definitivamente da entrambe le Camere ed essere pubblicato nella Gazzetta Ufficiale prima di produrre effetti concreti.

La nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione

La novità più attesa è l’introduzione di un procedimento inedito, modellato sul decreto ingiuntivo di pagamento: l’ingiunzione di rilascio per finita locazione.

Il proprietario potrà rivolgersi al giudice competente anche prima della scadenza del contratto, sulla base della sola prova documentale, costituita principalmente dal contratto di locazione e dalla prova della sua scadenza.

Secondo il testo del disegno di legge, il giudice dovrà emettere il decreto entro 15 giorni dal deposito del ricorso e il provvedimento sarà provvisoriamente esecutivo per legge.

Il conduttore avrà 20 giorni di tempo per proporre opposizione. In questo caso si aprirà un giudizio di merito, ma il decreto resterà esecutivo: soltanto il giudice potrà sospenderne l’efficacia, su richiesta dell’opponente e in presenza di gravi motivi.

Se il contratto è già scaduto al momento della presentazione della domanda, il giudice fisserà direttamente il termine per il rilascio dell’immobile, compreso tra un minimo di 30 e un massimo di 60 giorni.

La penale dell’1% al giorno

Su richiesta del locatore, il giudice potrà applicare una penale pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell’immobile oltre il termine stabilito.

Su un affitto di 1.000 euro al mese, ogni giorno di occupazione successivo al termine fissato costerebbe quindi 10 euro al conduttore.

La misura è ispirata al modello dell’astreinte, già previsto dall’articolo 614-bis del Codice di procedura civile: una forma di coercizione indiretta finalizzata a incentivare il rispetto del provvedimento giudiziario.

Morosità: termini dimezzati e meno sanatorie

Il secondo fronte della riforma riguarda lo sfratto per morosità, attraverso la modifica dell’articolo 55 della legge n. 392 del 1978.

Il termine ordinario che il giudice può assegnare al conduttore per sanare la morosità, pagando canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese processuali, scenderebbe da 90 a 45 giorni.

Il cosiddetto termine qualificato, riconosciuto in presenza di comprovate difficoltà economiche del conduttore, verrebbe invece ridotto da 120 a 60 giorni.

Cambierebbe anche il numero delle sanatorie utilizzabili: nell’arco di un quadriennio, il conduttore potrebbe ricorrere a questa possibilità non più tre volte, ma soltanto due.

Tempi più brevi anche nella fase esecutiva

Il DDL interviene anche sui tempi della fase esecutiva, cioè sulla fase che conduce alla materiale riconsegna dell’immobile al proprietario.

Il termine massimo entro il quale il giudice può fissare la data del rilascio scenderebbe:

• da 6 a 3 mesi, nei casi ordinari;
• da 12 a 6 mesi, nei casi eccezionali.

Si tratta di una riduzione significativa dei termini previsti sulla carta. Resta tuttavia da verificare quale sarà l’impatto concreto della riforma sull’attività dei tribunali e degli ufficiali giudiziari.

“Sfratto in 15 giorni”: cosa significa realmente

La definizione “sfratto in 15 giorni” è quindi tecnicamente imprecisa.

I 15 giorni indicano infatti il termine entro il quale il giudice dovrebbe emettere il decreto di ingiunzione dopo il deposito del ricorso. Non rappresentano il tempo entro il quale il proprietario rientrerà materialmente in possesso dell’immobile.

Dovranno essere considerati anche i tempi necessari per la notificazione del provvedimento, l’eventuale opposizione del conduttore, il termine concesso per il rilascio e, se necessario, l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

La riforma punta quindi ad accelerare sensibilmente la procedura, ma non garantisce la liberazione materiale dell’immobile in soli 15 giorni.

Cosa fare oggi, mentre il DDL è ancora in discussione

Fino all’eventuale entrata in vigore della riforma, le regole attualmente vigenti restano pienamente operative.

Le procedure già avviate e quelle che saranno iniziate prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni continueranno a essere disciplinate dal Codice di procedura civile e dalla legge n. 392 del 1978, salvo eventuali diverse disposizioni transitorie contenute nel testo definitivo.

Agire in modo corretto e tempestivo fin dalla prima morosità resta decisivo per contenere i tempi e i costi del procedimento, sia oggi sia dopo l’eventuale approvazione della riforma.

L’Avv. Valentina Greco assiste i proprietari di immobili a Roma e nel Lazio in tutte le fasi della procedura di sfratto: dalla messa in mora stragiudiziale all’udienza di convalida, fino alla fase dell’esecuzione forzata e alla riconsegna dell’immobile.

Hai bisogno di maggiori informazioni o devi affrontare un caso di morosità?

Compila il form qui sotto e prenota una consulenza con l’Avv. Valentina Greco.